상업용 부동산 REIT 투자 vs 직접 매입, 어떤 차이가 있나요?

상업용 부동산 투자는 캡레이트(Cap Rate), NOI, IRR 등 정량 지표와 입지·임차인 질(Quality) 같은 정성 지표를 종합적으로 분석해야 합니다.

핵심 포인트
1. 캡레이트 = NOI ÷ 매입가격. 서울 프라임 오피스 기준 현재 3.5~4.5% 수준
2. NOI 계산: 총임대수입 - 공실손실 - 운영비용(관리비, 보험, 세금 등)
3. 실사(DD) 필수 항목: 등기, 건축물대장, 토양오염, 임대차 계약 전수 확인
4. 출구 전략(Exit Strategy): 보유 기간, 캡레이트 변동 시나리오, 리파이낸싱 계획 사전 설계

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